📝 Guest Post
Quem persegue a independência financeira acaba, cedo ou tarde, diante da mesma pergunta: vale a pena trocar parte da renda fixa indexada por fundos imobiliários? O argumento a favor dos FIIs é sedutor. Renda mensal, isenta de imposto de renda para pessoa física, com potencial de valorização das cotas. O argumento contra também: é renda variável, a cota oscila, o inquilino pode sair, e o “aluguel” não é garantido como o cupom de um título público.
O problema é que quase todo mundo responde a essa pergunta com sensação, não com número. Este artigo tenta o contrário. Peguei uma cesta de seis FIIs líquidos, reconstruí o histórico mês a mês de distribuições e preços entre janeiro de 2021 e junho de 2026, e comparei o rendimento com o CDI e com o IPCA no mesmo período. Todos os dados são públicos e auditáveis: distribuições e preços vêm da B3, CDI e IPCA vêm do Banco Central.
A conclusão curta é que a vantagem dos FIIs sobre a renda fixa indexada não é uma constante. Ela depende quase inteiramente de onde está a Selic. E, quando se ajusta o CDI pelo imposto que ele paga, a diferença some quase por completo.
Como comparar “renda” de forma honesta
Antes dos números, um cuidado de método, porque é aqui que a maioria das comparações escorrega.
“Dividend yield” de FII é a soma das distribuições dos últimos doze meses dividida pelo preço da cota. É uma taxa sobre o preço de mercado, não sobre o valor patrimonial. Foi assim que calculei, ano a ano, para cada fundo: distribuições pagas no ano dividido pelo preço médio da cota naquele ano. Depois tirei a média simples dos seis fundos para chegar ao número da cesta.
O CDI eu acumulei a partir da taxa diária do Banco Central, na convenção de 252 dias úteis, para ter o rendimento efetivo de cada ano. O IPCA é a inflação acumulada no ano, composta mês a mês.
A cesta usada como exemplo, escolhida por liquidez e por ter histórico completo no período, foi HGLG11, KNRI11, MXRF11, XPLG11, VISC11 e KNCR11. Não é recomendação de compra, é uma amostra para o exercício. Mistura tijolo (logística, lajes, shopping) e papel (CRI), que é mais ou menos o que um investidor pega ao montar carteira diversificada de FIIs.
Ano a ano: o que os números mostram
| Ano | DY cesta FIIs* | CDI bruto | CDI líquido** | IPCA |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 7,2% | 4,4% | 3,8% | 10,1% |
| 2022 | 9,8% | 12,4% | 10,5% | 5,8% |
| 2023 | 10,2% | 13,0% | 11,1% | 4,6% |
| 2024 | 9,5% | 10,9% | 9,3% | 4,8% |
| 2025 | 10,5% | 14,3% | 12,2% | 4,3% |
| 2026*** | 10,1% | 7,7% | 6,5% | 3,4% |
* Isento de IR para pessoa física. ** CDI menos 15% de IR (faixa de aplicações acima de 720 dias). *** Até junho. DY da cesta anualizado; CDI e IPCA são o acumulado do semestre.
Leia a tabela de cima para baixo e a história aparece sozinha.
Em 2021, com a Selic no piso histórico, a cesta de FIIs pagou 7,2% enquanto o CDI rendeu 4,4% bruto. Aqui os FIIs não só ganharam, ganharam com folga. Foi o ambiente perfeito para renda variável de renda: dinheiro barato, renda fixa pagando pouco, cotas ainda descontadas da pandemia.
De 2022 a 2025, a Selic subiu forte e o quadro virou. No número cheio, o CDI passou a pagar mais que o dividend yield dos FIIs. Em 2025, por exemplo, foram 14,3% do CDI contra 10,5% da cesta. Se a comparação parasse aqui, a renda fixa indexada venceria sem discussão nos anos de juro alto.
Só que ela não pode parar aqui, por causa do imposto.
O detalhe que muda tudo: o imposto
Distribuição de FII é isenta de imposto de renda para pessoa física. O rendimento do CDI não é. Numa aplicação de longo prazo, a mordida é de 15%. Comparar o DY isento do FII com o CDI bruto é comparar salário líquido com salário bruto.
A coluna do CDI líquido corrige isso. E o desenho fica bem diferente. Em 2024, a cesta de FIIs (9,5%) rendeu mais que o CDI depois do imposto (9,3%). Em 2022 e 2023, o CDI líquido ainda ficou à frente, mas por uma margem bem menor do que o número bruto sugeria. A folga de três ou quatro pontos vira menos de um ponto.
O IPCA fecha o retrato. Menos em 2021, quando a inflação de 10% superou o rendimento nominal dos FIIs, a cesta entregou renda real positiva em todos os anos. Ninguém está protegendo poder de compra melhor que o outro por margem gritante. As duas opções, na maior parte do período, ganharam da inflação.
O teste dos R$ 100 mil
Números percentuais escondem o efeito do tempo. Então fiz o teste concreto que interessa a quem vive de renda: R$ 100 mil aplicados em janeiro de 2021, dividido em partes iguais entre os seis FIIs, contra os mesmos R$ 100 mil no CDI. Em ambos os casos, a renda é gasta, não reinvestida, e o principal fica parado. É o cenário de quem já se aposentou e vive das distribuições.
Da cesta de FIIs, esse investidor teria recebido cerca de R$ 50.200 em distribuições ao longo de cinco anos e meio, livres de imposto.
Do CDI, teria recebido R$ 59.400 de juros brutos. Tirando os 15% de imposto, sobram R$ 50.500 líquidos.
Ou seja: R$ 50.200 contra R$ 50.500. Empate técnico, uma diferença de meio por cento em cinco anos e meio, e isso num período em que a Selic passou a maior parte do tempo em dois dígitos, o cenário teoricamente mais favorável à renda fixa. Some a isso que a cota do FII também variou de preço no caminho, para cima e para baixo, coisa que o CDI não faz.
Em que condições a renda de FIIs supera a renda fixa indexada
Juntando tudo, dá para responder à pergunta do título com uma régua, não com fé.
A renda dos FIIs bate a da renda fixa indexada com clareza quando a Selic está baixa. Foi o caso de 2021 e é o que os números do primeiro semestre de 2026 começam a sugerir de novo, com o CDI já desacelerando.
Quando a Selic está alta, as duas praticamente empatam depois do imposto. O CDI bruto parece ganhar, mas a isenção dos FIIs come quase toda a diferença. Nesse cenário, a escolha deixa de ser sobre quanto de renda e passa a ser sobre o que mais você quer carregar junto: a estabilidade do valor da renda fixa, ou a volatilidade da cota do FII, que vem acompanhada da chance de valorização e de um aluguel que tende a acompanhar a inflação com o tempo.
Dito de outro jeito: comprar FII pensando só em renda, em ano de Selic alta, é aceitar risco de cota para ganhar uma renda parecida com a do CDI líquido. O prêmio de verdade dos FIIs aparece quando o juro cai.
O que os números não dizem
Um artigo honesto precisa dizer o que ficou de fora.
Esta é uma conta de renda, não de retorno total. Não incluí a valorização ou desvalorização das cotas, que num ciclo de queda de juros costuma ser justamente onde os FIIs largam na frente da renda fixa. Incluir isso tenderia a melhorar o lado dos FIIs, não piorar.
A cesta é uma amostra de seis fundos com histórico bom no período. Fundos que quebraram, cortaram distribuição ou tiveram vacância alta não entram numa seleção feita olhando para trás. O investidor real erra na escolha, e o CDI não tem esse risco de seleção.
E o passado não é garantia de nada. A relação entre Selic, inflação e distribuição pode se comportar diferente no próximo ciclo. A régua vale; os números exatos, não necessariamente.
Como reproduzir esta conta
Nada aqui depende de acreditar em mim. As distribuições e os preços das cotas são registro público da B3; o CDI e o IPCA são séries do Banco Central (códigos 4389 e 433). Qualquer pessoa com acesso a esses dados históricos, seja pela fonte primária ou por uma base que os consolide como a bolsai, consegue refazer o cálculo, trocar a cesta, mudar a janela e testar a própria hipótese. Que é, no fim, o único jeito de decidir isso sem depender de opinião: com o número na frente.
Nota: este texto tem caráter analítico e educacional. Não é recomendação de compra ou venda de nenhum fundo. Os tickers citados servem apenas para tornar o cálculo auditável.
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Este artigo foi escrito por um autor convidado. As análises e opiniões apresentadas são de responsabilidade do autor e são publicadas no Aposenteaos40 como parte de nossa iniciativa de compartilhar diferentes perspectivas sobre investimentos e independência financeira.