FIIs valem o risco? O que o histórico de distribuições e o CDI mostram sobre renda passiva no Brasil
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Quem persegue a independência financeira acaba, cedo ou tarde, diante da mesma pergunta: vale a pena trocar parte da renda fixa indexada por fundos imobiliários? O argumento a favor dos FIIs é sedutor. Renda mensal, isenta de imposto de renda para pessoa física, com potencial de valorização das cotas. O argumento contra também: é renda variável, a cota oscila, o inquilino pode sair, e o "aluguel" não é garantido como o cupom de um título público.
O problema é que quase todo mundo responde a essa pergunta com sensação, não com número. Este artigo tenta o contrário. Peguei uma cesta de seis FIIs líquidos, reconstruí o histórico mês a mês de distribuições e preços entre janeiro de 2021 e junho de 2026, e comparei o rendimento com o CDI e com o IPCA no mesmo período. Todos os dados são públicos e auditáveis: distribuições e preços vêm da B3, CDI e IPCA vêm do Banco Central.
A conclusão curta é que a vantagem dos FIIs sobre a renda fixa indexada não é uma constante. Ela depende quase inteiramente de onde está a Selic. E, quando se ajusta o CDI pelo imposto que ele paga, a diferença some quase por completo.
Como comparar "renda" de forma honesta
Antes dos números, um cuidado de método, porque é aqui que a maioria das comparações escorrega.
"Dividend yield" de FII é a soma das distribuições dos últimos doze meses dividida pelo preço da cota. É uma taxa sobre o preço de mercado, não sobre o valor patrimonial. Foi assim que calculei, ano a ano, para cada fundo: distribuições pagas no ano dividido pelo preço médio da cota naquele ano. Depois tirei a média simples dos seis fundos para chegar ao número da cesta.
O CDI eu acumulei a partir da taxa diária do Banco Central, na convenção de 252 dias úteis, para ter o rendimento efetivo de cada ano. O IPCA é a inflação acumulada no ano, composta mês a mês.
A cesta usada como exemplo, escolhida por liquidez e por ter histórico completo no período, foi HGLG11, KNRI11, MXRF11, XPLG11, VISC11 e KNCR11. Não é recomendação de compra, é uma amostra para o exercício. Mistura tijolo (logística, lajes, shopping) e papel (CRI), que é mais ou menos o que um investidor pega ao montar carteira diversificada de FIIs.
Ano a ano: o que os números mostram
| Ano | DY cesta FIIs* | CDI bruto | CDI líquido** | IPCA |
|---|---|---|---|---|
| 2021 | 7,2% | 4,4% | 3,8% | 10,1% |
| 2022 | 9,8% | 12,4% | 10,5% | 5,8% |
| 2023 | 10,2% | 13,0% | 11,1% | 4,6% |
| 2024 | 9,5% | 10,9% | 9,3% | 4,8% |
| 2025 | 10,5% | 14,3% | 12,2% | 4,3% |
| 2026*** | 10,1% | 7,7% | 6,5% | 3,4% |
* Isento de IR para pessoa física. ** CDI menos 15% de IR (faixa de aplicações acima de 720 dias). *** Até junho. DY da cesta anualizado; CDI e IPCA são o acumulado do semestre.
Leia a tabela de cima para baixo e a história aparece sozinha.
Em 2021, com a Selic no piso histórico, a cesta de FIIs pagou 7,2% enquanto o CDI rendeu 4,4% bruto. Aqui os FIIs não só ganharam, ganharam com folga. Foi o ambiente perfeito para renda variável de renda: dinheiro barato, renda fixa pagando pouco, cotas ainda descontadas da pandemia.
De 2022 a 2025, a Selic subiu forte e o quadro virou. No número cheio, o CDI passou a pagar mais que o dividend yield dos FIIs. Em 2025, por exemplo, foram 14,3% do CDI contra 10,5% da cesta. Se a comparação parasse aqui, a renda fixa indexada venceria sem discussão nos anos de juro alto.
Só que ela não pode parar aqui, por causa do imposto.
O detalhe que muda tudo: o imposto
Distribuição de FII é isenta de imposto de renda para pessoa física. O rendimento do CDI não é. Numa aplicação de longo prazo, a mordida é de 15%. Comparar o DY isento do FII com o CDI bruto é comparar salário líquido com salário bruto.
A coluna do CDI líquido corrige isso. E o desenho fica bem diferente. Em 2024, a cesta de FIIs (9,5%) rendeu mais que o CDI depois do imposto (9,3%). Em 2022 e 2023, o CDI líquido ainda ficou à frente, mas por uma margem bem menor do que o número bruto sugeria. A folga de três ou quatro pontos vira menos de um ponto.
O IPCA fecha o retrato. Menos em 2021, quando a inflação de 10% superou o rendimento nominal dos FIIs, a cesta entregou renda real positiva em todos os anos. Ninguém está protegendo poder de compra melhor que o outro por margem gritante. As duas opções, na maior parte do período, ganharam da inflação.
O teste dos R$ 100 mil
Números percentuais escondem o efeito do tempo. Então fiz o teste concreto que interessa a quem vive de renda: R$ 100 mil aplicados em janeiro de 2021, dividido em partes iguais entre os seis FIIs, contra os mesmos R$ 100 mil no CDI. Em ambos os casos, a renda é gasta, não reinvestida, e o principal fica parado. É o cenário de quem já se aposentou e vive das distribuições.
Da cesta de FIIs, esse investidor teria recebido cerca de R$ 50.200 em distribuições ao longo de cinco anos e meio, livres de imposto.
Do CDI, teria recebido R$ 59.400 de juros brutos. Tirando os 15% de imposto, sobram R$ 50.500 líquidos.
Ou seja: R$ 50.200 contra R$ 50.500. Empate técnico, uma diferença de meio por cento em cinco anos e meio, e isso num período em que a Selic passou a maior parte do tempo em dois dígitos, o cenário teoricamente mais favorável à renda fixa. Some a isso que a cota do FII também variou de preço no caminho, para cima e para baixo, coisa que o CDI não faz.
Em que condições a renda de FIIs supera a renda fixa indexada
Juntando tudo, dá para responder à pergunta do título com uma régua, não com fé.
A renda dos FIIs bate a da renda fixa indexada com clareza quando a Selic está baixa. Foi o caso de 2021 e é o que os números do primeiro semestre de 2026 começam a sugerir de novo, com o CDI já desacelerando.
Quando a Selic está alta, as duas praticamente empatam depois do imposto. O CDI bruto parece ganhar, mas a isenção dos FIIs come quase toda a diferença. Nesse cenário, a escolha deixa de ser sobre quanto de renda e passa a ser sobre o que mais você quer carregar junto: a estabilidade do valor da renda fixa, ou a volatilidade da cota do FII, que vem acompanhada da chance de valorização e de um aluguel que tende a acompanhar a inflação com o tempo.
Dito de outro jeito: comprar FII pensando só em renda, em ano de Selic alta, é aceitar risco de cota para ganhar uma renda parecida com a do CDI líquido. O prêmio de verdade dos FIIs aparece quando o juro cai.
O que os números não dizem
Um artigo honesto precisa dizer o que ficou de fora.
Esta é uma conta de renda, não de retorno total. Não incluí a valorização ou desvalorização das cotas, que num ciclo de queda de juros costuma ser justamente onde os FIIs largam na frente da renda fixa. Incluir isso tenderia a melhorar o lado dos FIIs, não piorar.
A cesta é uma amostra de seis fundos com histórico bom no período. Fundos que quebraram, cortaram distribuição ou tiveram vacância alta não entram numa seleção feita olhando para trás. O investidor real erra na escolha, e o CDI não tem esse risco de seleção.
E o passado não é garantia de nada. A relação entre Selic, inflação e distribuição pode se comportar diferente no próximo ciclo. A régua vale; os números exatos, não necessariamente.
Como reproduzir esta conta
Nada aqui depende de acreditar em mim. As distribuições e os preços das cotas são registro público da B3; o CDI e o IPCA são séries do Banco Central (códigos 4389 e 433). Qualquer pessoa com acesso a esses dados históricos, seja pela fonte primária ou por uma base que os consolide como a bolsai, consegue refazer o cálculo, trocar a cesta, mudar a janela e testar a própria hipótese. Que é, no fim, o único jeito de decidir isso sem depender de opinião: com o número na frente.
Nota: este texto tem caráter analítico e educacional. Não é recomendação de compra ou venda de nenhum fundo. Os tickers citados servem apenas para tornar o cálculo auditável.
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Este artigo foi escrito por um autor convidado. As análises e opiniões apresentadas são de responsabilidade do autor e são publicadas no Aposenteaos40 como parte de nossa iniciativa de compartilhar diferentes perspectivas sobre investimentos e independência financeira.
Olá!
Grato pelo estudo, ajuda a pensar mormente quem já está na fase de renda, meu caso.
A comparação foi feita com o CDI (IPCA + 3 ou 4% aa).
Logo pode-se deduzir que os TDs IPCA + CJS a 5, 6 ou 7% aa rendem mais que os FIIs e isto me deixa mais tranquilo já que a maior parte de minha carteira está nestes investimentos, embora tenha alguns poucos FIIs também.
Abs, João.
Se quiser simplicidade fica no CDI ou Tesouro SELIC, se quiser reduzir riscos através de diversificação, adicione uma parte em FII, com sorte pode aumentar ganhos.